万科地产A(000002)：市场销售快速提高 拿地比较慎重

事情：11月3日，万科地产公布2020 年10 月市场销售及最近增加新项目状况简讯，10月企业完成合同书市场销售总面积366.0万平方，同比增加34.91%；完成合同书市场销售额度523.1 亿人民币，同比增加20.59%。10 月企业增加全口径计容建筑面积195.4 万方检测，同比下降60.97%；相匹配全口径土地价格168.0 亿人民币，同比下降18.21%。

10 月市场销售同期相比高增，总计市场销售增长幅度扩张：10月企业完成合同书市场销售总面积366.0万平方，同比增加34.91%，环比下降1.35%，20 年总计完成合同书市场销售总面积3630.9 万平方，同比增加8.94%，完成合同书市场销售额度523.1 亿人民币，同比增加20.59%，环比下降4.09%，市场销售平均价14292 元/方，较上个月小幅度降低；20 年总计完成市场销售额度5450.7 亿人民币，同比增幅扩张至5.03%。

10 月企业市场销售同期相比高增，涨幅较9 月稳步提升，有同期相比数量较低的缘故，充分考虑上年四季度较低的数量及企业极强的推售工作能力，大家觉得企业全年度市场销售水准有希望持续改进。

土地投资比较慎重，利益占比有一定的降低：10 月企业于三亚、南京市、杭州市等地共获13 宗开发设计新项目，按额度规格利益占比66.0%，较上个月有一定的降低。

相匹配全口径计容建筑面积195.4 万方检测，同比下降60.97%，环比下降32.71%；相匹配全口径土地价格168.0 亿人民币，同比下降18.21%，环比下降4.25%；拿地平均价8598 元/方，占有率市场销售平均价60.2%，新获新项目所处城市能级较高导致拿地平均价有一定的升高，拿地总面积占有率市场销售总面积53.39%，拿地额度占有率市场销售额度32.12%，10 月企业土地投资积极主动度稍有下降。20 年总计土地投资总面积2076.1 万平方，土地投资额度1335.6 亿人民币，各自同比下降41.49%及37.11%。总体来说近年来企业拿地心态偏慎重。

投资价值分析：企业一直是经营稳定的板块龙头，销售业绩与市场销售均完成稳定提高。

10 月企业市场销售同期相比快速提高，总计市场销售增长幅度再次扩张。与此同时，企业净负债率不上30%，长期性处在领域底位，会计主要表现稳定，股权融资优点显著。除此之外企业物业管理等多元化业务流程迅速发展趋势，将来有希望变成企业新的核心竞争力。大家预估企业20~22 年各自完成归母净利润451.86、520.00 及586.68 亿人民币，同期相比分別提高16.2%、15.1%及12.8%，EPS 3.89、4.48 及5.05 元/股，相匹配PE 7.2、6.3 及5.6 倍，保持“强烈推荐”评分。

风险分析：肺炎疫情发展趋势超过预估，房地产现行政策超预估缩紧，市场流动性超预估缩紧，企业市场销售清算提高不及预期。